갱신된 전세금을 어떻게 배당받을 수 있나?
일단 공공부동산권 중 등록된 임대권이나 임차권은 집을 나간 뒤 배당금을 지급받을 수 있고, 순서는 등기일에 따라 담보부동산권으로 전환해 전액 배당에 참여할 수 있습니다.
또한 임차권의 경우 최초 설정일, 갱신일, 갱신일 이후 설정된 권리에 의해 경매가 실행되면 실용신안권이 되며 경매 개시 등록일로부터 6개월 이상 남았습니다.
다만 계약기한이 없거나 6개월 이내에 만료되거나, 그 사이에 주택담보 등 권리금이 설정돼 갱신계약 등록이 있고 6개월 이상 남은 기간이 남아 있는 경우에는 각 순위에 따라 집행·배포해야 합니다.
이때 배당요청을 하지 않으면 받을 수 없습니다. 예를 들어 임차권 설정 리스 또한 담보부 부동산의 집행을 고려했을 것이기 때문에 그 이후 연장된 부분은 담보부 부동산에 반대할 수 없습니다.
즉, 최초 임차권이 등기부상에 설정된 후 기간이 만료되거나 계약 갱신을 위해 금액이 조정된 경우 별도의 것으로 볼 수 있습니다.
금액이 증가하면 설정금액은 먼저 설정된 순서로 설정되며, 갱신된 금액은 아래 순서로만 받을 수 있습니다. 이후 증가된 금액이 소량이라 하더라도 소량으로 따로 고려되지 않으니 참고해주세요! 소액예금은 동일인이 같은 부동산에서 받을 수 있는 금액을 모두 합산해 산출하기 때문입니다. 그래서 방을 계약하고 입주한 친척들은 모두 같은 사람으로 간주되어 합산됩니다. 따라서 전세보증금 증가분은 질서정연하면 발견되고, 그렇지 않으면 소멸됩니다.
이런 식으로 첫 임대차 계약 당시 소액 이하로 떨어지더라도 나중에 늘리면 합산될 수 있고, 적은 보증금으로 배당금을 받지 못할 수도 있어 주의가 필요합니다. 따라서 이 경우 전세보증금을 늘리지 말고 담보 등을 일반채권으로 설정해 분리해야 합니다.
다른 일반 등록 권한을 할당할 수 있나?
공공실물권의 중간에 지상권, 지역권, 가처분 또는 소유권 이전청구권의 가등기가 성립하는 경우에는 소멸원칙에 따라 가장 우선권이 있는 실천가능권 때문에 모두 직권으로 취소됩니다.
그러면 이 권리들도 배당금에 참여할 수 있나요? 그렇다면, 제가 전액을 순서대로 받을 수 있을까요? 이 경우 금액 등록 여부에 따라 다릅니다. 피상적인 경우 피상적인 기간과 보증금액을 등록하면 정해진 날짜로 배당요구가 가능하고, 담보된 실권처럼 모두 자신의 순위에 만족할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
다만, 등기하지 않거나 가처분인 경우에는 일반채권일 뿐입니다. 소송을 통해 채권이 있다는 최종 판단을 받은 뒤 일반채권자로서 배당을 청구해 마지막 우선순위로 배당 참여가 가능할 수 있다는 겁니다.
소규모 세입자들은 어떻게 배당금을 받나?
특별법상 소액이라도 낙찰가의 50% 이상을 우선 변제하지 않습니다.
예를 들어 보증금 3천만 원 이하의 소규모 세입자가 세 명 있다고 가정합니다. 1997년 1월 최고우선순위 주택담보대출이 설정됐다면 1200만원이 인정된 금액입니다. 이때 경매를 통해 낙찰된 금액에서 경매비용을 뺀 뒤 5000만원을 남겨두면 소액예금인 세 사람의 우선배당은 총 1200×3=3600만원입니다.
이 경우 소액을 모두 가져가는 것만으로는 부족하기 때문에 이후 경매에 응모한 담보권 등 권리자 중 일부는 아예 가져가지 않는 등 형평성을 잃게 됩니다. 그래서 아무리 우선순위가 높은 금액이라도 금액의 1/2을 넘지 않습니다. 따라서, 그들은 2천 5백만 원의 배당금을 받게 될 것입니다. 이때 임대료를 받은 순서나 보증금 규모에 상관없이 1인당 833만원이 배정됩니다.
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